澳门太阳集团网站|我的皇后好妖娆|部分商业街仅一成在营业

　　近日ღ◈★◈，珠海最大购物中心——华发商都正式开业ღ◈★◈，引起众多市民和外地游客的关注ღ◈★◈。有人感慨澳门太阳集团网站ღ◈★◈，现在人气越来越旺的珠海ღ◈★◈，终于有了比较像样的商业综合体ღ◈★◈。但也有人担心在过了新鲜期之后我的皇后好妖娆ღ◈★◈，项目遭遇“疲劳症”ღ◈★◈，落入珠海大多数商业网点“人气不足”的困局ღ◈★◈。

　　据业内人士不完全统计ღ◈★◈，珠海目前已建成商业街36条ღ◈★◈，但除了个别商业街勉强维持生计外ღ◈★◈，其他商业街都处于亏损状态ღ◈★◈：空铺率居高不下ღ◈★◈、人流量较小ღ◈★◈、业态组合混乱ღ◈★◈，部分定位高端的步行街甚至沦为“平价一条街”ღ◈★◈、“赝品一条街”ღ◈★◈。

　　业内人士认为ღ◈★◈，商业街出现这样的困境ღ◈★◈，与商业模式单一ღ◈★◈、商业人才缺乏ღ◈★◈、区域购买力不足等因素息息相关ღ◈★◈。有专家建议ღ◈★◈，珠海要对商业网点的布局进行合理规划ღ◈★◈，错位经营ღ◈★◈，重点培育几条主题鲜明的步行街ღ◈★◈，带动整个城市商业街区的发展ღ◈★◈。

　　“这条街的人气你也看到了澳门太阳集团网站ღ◈★◈，我们也是能熬就熬ღ◈★◈。”小李是一家美甲店的老板ღ◈★◈，在拱北岭秀城商业街中庭经营已达半年ღ◈★◈。她感叹道ღ◈★◈，“有时候一天都看不到一个客人ღ◈★◈，现在属于亏本经营状态ღ◈★◈。”

　　记者日前采访发现ღ◈★◈，这条投入使用一年多的商业街的中庭几乎处于空置状态ღ◈★◈，大多数商铺的玻璃门贴出了“商铺转让ღ◈★◈、商铺直租”的告示ღ◈★◈。小李说ღ◈★◈，每个月都有人进驻商业街ღ◈★◈，更多的人经营了数月ღ◈★◈、一个月甚至几天以后就搬了出去太阳集团app新版下载ღ◈★◈，ღ◈★◈。

　　孙先生刚刚搬来岭秀城商业街ღ◈★◈，目前正在精心装修他的私人牙医诊所ღ◈★◈，并计划过几天开业ღ◈★◈。“这里租金便宜ღ◈★◈，但是人流较少ღ◈★◈。”孙先生表示ღ◈★◈，现在没有什么办法ღ◈★◈，只能熬个一两年看看商圈会不会旺起来ღ◈★◈。

　　据该步行街的物业管理处工作人员介绍ღ◈★◈，这条街有上百间商铺ღ◈★◈，共分为三层ღ◈★◈，除临近小区的地铺无空铺外ღ◈★◈，中庭的商铺出租率不到20%ღ◈★◈，换租率十分高ღ◈★◈。“之前做了宣传也没有好的商家进驻ღ◈★◈，我们不可能投入太大的成本进行推广ღ◈★◈，只能这样耗着ღ◈★◈。”该工作人员还表示ღ◈★◈，由于经营生意不好ღ◈★◈，商铺的租金已由原来的100多元每平方米下降到80元每平方米ღ◈★◈，但是应者寥寥ღ◈★◈。

　　位于拱北核心地段的商业街尚且如此ღ◈★◈，珠海其他的商业街同样经营“惨淡”ღ◈★◈。记者近日实地采访发现ღ◈★◈，五洲花城商业街已化身成“麻将馆”ღ◈★◈，这条不到100米的步行街聚集了5家棋牌室ღ◈★◈，不少居民在此打发时光ღ◈★◈。背靠岭南世家小区的柠溪步行街ღ◈★◈，大多数商铺也已经关门ღ◈★◈，街道较为冷清ღ◈★◈。

　　长期关注商业地产的景泽国际（珠海）有限董事长总经理唐铁军表示ღ◈★◈，据他初步了解ღ◈★◈，除了专业的批发市场外ღ◈★◈，珠海有大大小小的商业步行街36条ღ◈★◈，除了个别步行街勉强维持生计外ღ◈★◈，很多步行街商铺处于亏损状态ღ◈★◈，更多定位高端的商业街沦为“一元店”ღ◈★◈、“三元店”ღ◈★◈，经营情况堪忧ღ◈★◈。

　　为何珠海的商业街难以兴旺？唐铁军对此做了详细的分析ღ◈★◈，他认为珠海的人口规模较少ღ◈★◈，部分商业街甚至出现“销售人员多过顾客”的现象ღ◈★◈，另外ღ◈★◈，由于邻近港澳加上交通发达ღ◈★◈，具备一定购买能力的珠海人宁愿选择到港澳ღ◈★◈、广州等地消费ღ◈★◈，也不愿意在珠海消费ღ◈★◈，很大程度削弱了步行街赖以生存的消费力ღ◈★◈。

　　除了消费能力受限外ღ◈★◈，商业模式也是珠海步行街发展的“软肋”ღ◈★◈。唐铁军表示ღ◈★◈，在早期的商业开发中ღ◈★◈，不少开发商存在“急功近利”的思想我的皇后好妖娆ღ◈★◈，他们卖完商铺获利后不再过问步行街的发展ღ◈★◈，忽视市场主体的培育管理ღ◈★◈，任由其自生自灭ღ◈★◈，最后把所有的经营风险转交给业主ღ◈★◈。而接盘的物业管理公司缺乏商业策划ღ◈★◈、运营的经验ღ◈★◈，导致商业街逐渐走向“没落”ღ◈★◈。

　　“珠海早期的商业街都是产权全部出售的ღ◈★◈，而在广州太阳集团app旧版下载苹果版ღ◈★◈，ღ◈★◈，很多开发商都自持20%—25%的物业ღ◈★◈，只有自持部分物业ღ◈★◈，开发商才会想着去经营ღ◈★◈、去投入ღ◈★◈，商业街才有发展的空间ღ◈★◈。”唐铁军还提到ღ◈★◈，与全国其他城市一样ღ◈★◈，珠海同样缺乏专业ღ◈★◈、优秀的商业地产人才ღ◈★◈，缺少对步行街的管理ღ◈★◈。

　　“广州的北京路和深圳的东门都是从传统的商业街演变而成ღ◈★◈，有悠久的历史和强大的关注度ღ◈★◈，最重要的是它已经成为市民消费习惯的一部分ღ◈★◈，加上其名声在外ღ◈★◈，因而吸引和集中了很多外地游客前来消费ღ◈★◈。”一名业内人士则表示ღ◈★◈，珠海很多商业步行街都是开发商“做”出来的ღ◈★◈，缺乏一定的市场基础和文化内涵ღ◈★◈，想要兴旺并不容易ღ◈★◈。

　　另外ღ◈★◈，定位的不明确ღ◈★◈、业态组合的混乱也让步行街发展“举步艰难”我的皇后好妖娆ღ◈★◈。中国人民大学教授鲁炳权多次来珠海调研我的皇后好妖娆澳门太阳集团网站ღ◈★◈，他认为ღ◈★◈，商业街的发展除了需要人口支撑之外ღ◈★◈，关键还在于商业街是否具备特色ღ◈★◈。“我认为ღ◈★◈，珠海商业街经营不如意可能是整个商业街的定位上缺乏主题和特色ღ◈★◈，此外在业态定位和业态组合方面存在问题ღ◈★◈。”鲁炳权说ღ◈★◈。

　　相关的采访证实了这一观点ღ◈★◈。多条步行街的管理处负责人告诉记者ღ◈★◈，步行街并没有明确的定位ღ◈★◈，对业态也没有要求我的皇后好妖娆ღ◈★◈，招进来的租户能做就做ღ◈★◈，经营不下去自然会走ღ◈★◈，这一切皆遵循市场规律ღ◈★◈。

　　基于此前商业街的“没落”ღ◈★◈，珠海商业地产的后来者也逐渐吸取了一些商业开发的成功经验ღ◈★◈，华发商都是其中一例ღ◈★◈。据了解ღ◈★◈，华发商都吸纳了一大批商业地产人才ღ◈★◈，同时在业态规划上花费心思ღ◈★◈，集聚高端精品超市ღ◈★◈、3D巨幕影院ღ◈★◈、潮流数码ღ◈★◈、国际名品我的皇后好妖娆澳门太阳集团网站ღ◈★◈、时尚服饰ღ◈★◈、高端餐饮ღ◈★◈、美容纤体SPAღ◈★◈、儿童天地ღ◈★◈、酒窖酒庄等功能于一体ღ◈★◈，力争打造珠海规模最大ღ◈★◈、业态最丰富ღ◈★◈、档次最高的大型购物中心ღ◈★◈。

　　开业当天ღ◈★◈，慕名前来华发商都参观ღ◈★◈、购物ღ◈★◈、消费的人群络绎不绝ღ◈★◈，华发商都成为全城热议的话题ღ◈★◈。一家泰国餐馆的老板告诉记者ღ◈★◈，自5月31日开业以来ღ◈★◈，每天客人爆棚ღ◈★◈，高峰时门口排着很长的长龙ღ◈★◈，餐厅不得不通过提前预约来分流ღ◈★◈。

　　除了华发商都外ღ◈★◈，号称主城区最长ღ◈★◈、配套最好的心海洲步行街也改变了传统的商业模式ღ◈★◈，开发商自持了七成物业ღ◈★◈，在招商和物业管理方面则引进了世界500强企业中唯一的商业物业供应商——世邦魏理仕（CBRE）ღ◈★◈，并吸引国内外一线品牌入驻ღ◈★◈，彰显发展商长期运营步行街的信心ღ◈★◈。

　　于今年5月1日开业的横琴商业街在定位上则颇具特色ღ◈★◈。该步行街以支持澳门中小企业延伸发展为目标ღ◈★◈，重点向港澳和内地品牌企业ღ◈★◈、老字号商家招商ღ◈★◈，目前已吸引20多家国际和港澳名牌手信礼品以及内地品牌土特产商家进驻ღ◈★◈。

　　“这些商业街能否成功ღ◈★◈，关键看其后期的造血能力ღ◈★◈。”唐铁军认为ღ◈★◈，这些商业街有好的规划设计ღ◈★◈、定位ღ◈★◈，而考验在于后期的管理ღ◈★◈，即包括品牌吸引力够不够ღ◈★◈、价格竞争有什么优势ღ◈★◈、营销的手段如何等等ღ◈★◈，如果商家没有盈利ღ◈★◈，步行街一样做不下去ღ◈★◈。

　　一名受访专家也表示ღ◈★◈，商业地产有个“一三五”法则ღ◈★◈：一年开发期ღ◈★◈，三年培养期ღ◈★◈，五年成长期ღ◈★◈。市场的培育需要很长的时间ღ◈★◈，短期内的市场培养不足以带动整条街的长期繁荣ღ◈★◈，因此珠海商业街的发展仍有较长的路要走ღ◈★◈。

　　实际上ღ◈★◈，随着港珠澳大桥的建设ღ◈★◈、横琴新区的开发以及整个城市发展环境的变化ღ◈★◈，珠海商业前景也被业界看好ღ◈★◈。但这些利好如何转化为盘活商业街发展的动力ღ◈★◈，仍有待探索ღ◈★◈。

　　在业内人士看来ღ◈★◈，这些已建成的商业街能不能盘活澳门太阳城ღ◈★◈！ღ◈★◈，还具有很大的不确定性ღ◈★◈。唐铁军曾对柠溪步行街做过调研ღ◈★◈，他表示ღ◈★◈，该步行街已投入使用多年ღ◈★◈，街区规划以及设施都跟不上时代的潮流ღ◈★◈，如果要对它进行改造ღ◈★◈，少则上千万ღ◈★◈，而且这些费用都需要分摊到各个小业主身上ღ◈★◈。“就像凑钱修电梯一样ღ◈★◈，众口难调ღ◈★◈，费用能否收上来是个问题ღ◈★◈。即便费用够了ღ◈★◈，也引进了专业的商业地产管理机构ღ◈★◈，能不能存活也是个未知数ღ◈★◈。”唐铁军说ღ◈★◈。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为ღ◈★◈，珠海的商业街有过剩的担心ღ◈★◈，一般的商业步行街都是在老城区建成的ღ◈★◈，是奢侈品ღ◈★◈，而珠海的商业街很多是由开发商自己建设ღ◈★◈。

　　“步行街的产生ღ◈★◈、发育和成长都具有较苛刻的条件约束ღ◈★◈，而不能盲目随意地立项和选址ღ◈★◈，因此ღ◈★◈，它的开发和建设不仅是城市商业网点规划的重要组成部分ღ◈★◈，而且它的成败在相当一段时期内对城市商业格局都将产生深远的影响ღ◈★◈。政府应该对商业网点有严格的布局和规划ღ◈★◈，不让其发展过头ღ◈★◈。”王先庆说ღ◈★◈。

　　在严格控制商业网点的基础上ღ◈★◈，王先庆还建议ღ◈★◈，珠海应该推动步行街向专业街ღ◈★◈、特色街转型ღ◈★◈，在管理上引入职业化的标准将是破解步行街发展瓶颈的最佳途径ღ◈★◈。只有这样ღ◈★◈，被市场化行动催生出来的步行街才不会被舍弃ღ◈★◈。同时ღ◈★◈，通过重点培养几条有特色的主题商业街带动整个城市商业街区的发展ღ◈★◈，以点带面ღ◈★◈，促进区域经济的繁荣ღ◈★◈。

　　“一条优秀的商业步行街ღ◈★◈，与区域的消费能力ღ◈★◈、交通位置ღ◈★◈、业态的组合等息息相关ღ◈★◈，如果缺失这些因素ღ◈★◈，步行街不会获得长远发展ღ◈★◈。”王先庆还提到ღ◈★◈，在业态组合方面ღ◈★◈，商业步行街应该融合购物ღ◈★◈、餐饮澳门太阳集团ღ◈★◈！ღ◈★◈、休闲ღ◈★◈、娱乐ღ◈★◈、文化ღ◈★◈、旅游ღ◈★◈、会展ღ◈★◈、社区服务等八大功能于一体澳门太阳集团网站ღ◈★◈，给人们以体验的快感ღ◈★◈，这也是网购所缺失的澳门太阳集团网站ღ◈★◈。